Рынок недвижимости Саратова: посткризисные реалии

После общего спада в 2008-2009 годах рынок недвижимости в Саратове начинает оживать. Риелторы уверяют, что спрос постепенно стабилизировался, хотя до прежних показателей ему еще далеко. Долго ли продлится это экономическое затишье, что сейчас в период стабильности пользуется спросом и чего саратовцам ждать в ближайшее время на рынке жилья, попытался выяснить Saratovnews.

Риелторы, с которыми побеседовал корреспондент, в один голос утверждали, что о прежних доходах у них "остались одни воспоминания", а спекулянтов, расхватывающих квартиры для перепродажи, "и след простыл". Единственными покупателями стали простые горожане, приобретающие квартиры не как источник дохода, а в целях проживания. Правда и с них риелторам не удается получить прежней прибыли.

"Раньше квартира по рыночной цене продавалась за три-четыре дня, максимум неделю, никак не больше. Сейчас на каждое жилье приходится тратить по 2-3 месяца. Люди стали очень придирчивы, высматривают каждый недостаток будущего жилья. Приходят в один и тот же дом по несколько раз. Сравнивают с другими предложениями, обдумывают, прикидывают, а мы тем временем теряем прибыль", - пожаловалась Saratovnews специалист одной из риелторских компаний Ирина Гарина.

Тем не менее, с прошлого года падение спроса и цен на недвижимость прекратилось, признается специалист. Наибольшей популярностью сейчас пользуются однокомнатные квартиры. Еще в 2009 году они вырвались в "лидеры продаж" и уверенно удерживают занятые позиции.

"По нашей статистике около 70 процентов всех продаж приходится именно на "однушки". В основном их покупают родители, чтобы обеспечить собственным жильем своих повзрослевших детей. Нередки случаи, когда их приобретают иногородние студенты - жители области или соседних регионов. Основной пик спроса на них приходится на май-август, перед началом нового учебного года", - отмечает специалист.

Со слов риелтора, студентам намного выгоднее купить квартиру (пусть и в кредит), чем снимать ее на все время учебы. После окончания ВУЗа они, как правило, продают ее, если только не оседают в нашем городе. Помимо этого, к основным покупателям однокомнатных квартир, Гарина относит семейные пары, возрастом 25-30 лет. "Реже однокомнатные квартиры покупают для пожилых родителей, чтобы те переселились поближе к детям", - рассказала Saratovnews риелтор, добавив, что "в подавляющем большинстве случаев "однушки" приобретаются в кредит".

Иначе выглядит портрет покупателя двухкомнатной квартиры. По словам Гариной, "двушки", в основном берут семьи возрастом 30-40 лет, с одним или двумя детьми, у которых уже имеется собственная недвижимость. Для них покупка двухкомнатной квартиры – не столько необходимость, сколько вопрос улучшения жилищных условий", - рассказала Saratovnews риелтор.

Обычно покупатель "двушки" - представитель среднего класса горожан. Исключение составляют покупатели новых двухкомнатных квартир в самом центре города. Стоимость такой недвижимости может доходить до 5 миллионов рублей, в то время, как в Заводском районе "двушку" можно приобрести за миллион с небольшим. Примерно также выглядит покупатель трехкомнатной квартиры. Разница лишь в том, что это жилье популярно среди семей с 2 и более детьми. Говоря о квартирах с четырьмя и более комнатами, Гарина отметила, что они - редкость. В центре на вторичном рынке "четырешек" почти нет, в новых домах их тоже не много.

Одним из главных индикаторов нынешнего рынка – спрос на коммунальные квартиры. До 2008 года они были "в лидерах продаж". Сейчас коммуналки почти не покупают. Риэлторы отмечают, что до кризиса интерес к комнатам проявляли и перекупщики, изрядно подогрев цены в сегменте. С начала "мертвого сезона" многие владельцы коммуналок и комнат в общежитиях остались в проигрыше.

Справка

По данным Саратовстата, средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья Саратовской области в конце 2010 года составила 31679 рублей, в том числе квартиры среднего качества (типовые) продавались по цене 31271 рубль, квартиры улучшенного качества - 31751 рубль, элитные квартиры - 39123 рубля за один квадратный метр.

На вторичном рынке жилья стоимость одного квадратного метра общей площади в конце 2010 года по Саратовской области составила 32009 рублей, в том числе квартиры низкого качества продавались по цене 29891 рубль, квартиры среднего качества (типовые) - 31504 рубля, квартиры улучшенного качества - 33633 рубля, элитные квартиры - 45161 рубль за один квадратный метр.

Частные дома

На общем фоне сегодняшнего рынка неплохо смотрится частный сектор. Правда, он ориентирован, в основном, на более зрелую группу покупателей. Отчасти, это вызвано дополнительными вложениями, требуемыми от владельцев домов, а также ипотекой, которую проще взять на квартиру.

При выборе места проживания будущий владелец ориентируется на свое прежнее жилье. "Каждый пытается приобрести себе дом поблизости от своего прежнего места жительства, в знакомом районе",  - отметила Ирина Гарина.

Стоимость объектов в частном секторе зависит от многих факторов, порой она совсем небольшая. Средние цифры риэлторы назвать затруднились. "Другое дело – коттеджи. Средняя цена на такую недвижимость составляет 10 миллионов рублей. Минимальная стоимость коттеджа – 5 миллионов, и то, если к нему не подведены коммуникации", рассказала Гарина, отметив: "я ни разу не слышала, что бы такую недвижимость покупали в ипотеку".

Риэлтор заметила, что при выборе дорогих объектов недвижимости на одну из ключевых ролей выходит соседство. По ее словам, два одинаковых дома будут стоить совершенно по-разному, в зависимости от тех, кто живет рядом.

Чего ждать на рынке жилья?

Риэлтор Алия Чапаева считает, что послекризисный рост цен начался уже в прошлом году, и эта тенденция будет продолжаться в ближайшие полгода-год.

"Пока удорожание касается новостроек, но в скором времени за ними потянется и вторичный рынок жилья. Сейчас новых площадок почти нет, достраивается то, что было заложено до кризиса. Получается, что новых квартир становится все меньше, соответственно цены, пусть и очень медленно, но ползут вверх. На мой взгляд, за ближайшие полгода должен быть рост на 2-4 процента", - сделала прогноз Чапаева.

Стоит добавить, что большинство риелторов, опрошенные Saratovnews к тенденции удорожания жилья в обозримом будущем относятся скептически. Однако все они сходятся во мнении, что небольшой скачек цен обязательно будет в преддверии нового года. В это время традиционно отмечается повышенный спрос на жилую недвижимость.

"Не последнюю роль, - рассказывает Гарина, - в этом играют госпрограммы. Основной пик спроса на квартиры по сертификатам, приходится на конец года. В это время на рынке доминируют сертификаты "молодая семья", - отметила специалист.

Ипотека

Сейчас ипотека не только начинает оживать после кризиса, но и играет важную роль на рынке жилья, сходятся во мнении большинство риэлторов. Около 70-80 процентов "однушек" покупается в кредит. У двухкомнатных квартир этот показатель держится в районе 40-50 процентов.

Где саратовцы жить не хотят

По словам риелторов в каждом районе города есть благоприятные и неблагоприятные зоны. Традиционно, люди тянутся к паркам и скверам, и не хотят жить рядом с производствами.

"Примечательно, что жители Ленинского района никогда не переедут в Заводской. Даже когда им, по программе переселения из аварийного жилья, выделяют новые квартиры в Заводском. Они продают эти квартиры и возвращаются обратно в Ленинский. То же самое касается и Заводского района, никто из его коренных жителей не согласится переехать в Ленинский, а получив там по соцпрограмме квартиру скорее спешат от нее избавиться, чтобы купить новое жилье в Заводском районе", - рассказала Дарина одну из особенностей саратовского рынка жилья.

Чего стоит опасаться на рынке жилья?

Вместе с рынком, меняются и угрозы, которые подстерегают покупателей. Сейчас в ходу более изощренные способы отъема недвижимости, чем те, что использовались в прошлые годы.

"В целом схема такова, - поделилась с Saratovnews Алия Чапаева. - Контора дает рекламу: "ссуды под залог недвижимости". Обратившимся за деньгами гражданам приходится подписывать договор о передачи прав на свое жилье кредитору, только на таких условиях контора предоставляет ссуды. Фактически они продают свою квартиру за треть рыночной стоимости. Если за 3 месяца гражданин не вернет полученные деньги, не оплатит проценты и издержки компании, он навсегда лишается своей квартиры. Вернуть ее через суд невозможно".