Директор ЮБ "Аргументъ" советует, как инвестировать в строительство без ошибок

Наверное, у всех возникали мысли о вложении свободных денежных средств в недвижимость на этапе ее строительства. Ведь на этапе строительства такая недвижимость стоит значительно дешевле, чем если покупать уже построенную. Однако существуют риски, избежать которые можно только зная юридические нюансы этой сферы деятельности. Что нужно знать, вкладывая в строительство и как не попасть на недобросовестных застройщиков, мы спросили у директора Юридического бюро "Аргументъ" Андрея Ларина.

Андрей Александрович, какой договор нужно заключать лицу, решившему вложиться в строительство недвижимости?

Вложение денежных средств в строительство недвижимости можно разделить на два вида: долевое строительство по договору долевого участия и инвестиции по договору инвестирования.

Договор инвестирования в Саратове не самое распространенное явление, поскольку по этой сделке инвестор может претендовать только на денежные средства, а не на недвижимое имущество, которое будет построено в будущем. Например, вкладывая денежные средства в строительство бизнес-центра, инвестор по договору инвестирования должен получить денежные средства, только в размере большем, чем вложенные, а не само недвижимое имущество. В этом случае у инвестора появляется больше рисков, чем при заключении договора долевого участия.

Договор долевого участия дает больше гарантий, поскольку подлежит обязательной государственной регистрации и в залоге у дольщиков, в силу действующего законодательства, находится земельный участок под строящимся многоквартирным домом, бизнес-центром или иным комплексом недвижимости.

В этой связи мы рекомендуем использовать договор долевого участия.

А существуют ли обязательные требования к договору долевого участия и кто его должен составлять?

Для договора долевого участия специальные требования (существенные условия) установлены федеральным законом "О долевом участии многоквартирных домов…" № 214-ФЗ. Проекты таких договоров, как правило, готовит застройщик, поскольку именно застройщик вправе заключать такую сделку. В договоре, подготовленном застройщиком, обычно предусмотрены все существенные условия, но помимо этих условий указывается и иные, с которыми будущему дольщику нужно внимательно ознакомиться. Поскольку ЮБ "Аргументъ" составляет договоры, как для закройщиков, так и для дольщиков, мы знаем, что предусмотреть все существенные условия это лишь пол дела.

Например, договором долевого участия (далее – ДДУ) может быть предусмотрены условия, по которым дольщик должен оплатить какие-нибудь членские взносы (ТСЖ, ЖСК и т.д.). Т.е. это дополнительная плата, которой дольщик может избежать – это не является обязательным условием ДДУ.

С другой стороны, для застройщика важно предусмотреть в ДДУ условия по порядку оплаты договора и односторонний отказ от исполнения договора в случае его неоплаты или просрочки оплаты со стороны дольщика. Это тоже важные условия, которые устанавливаются сторонами по взаимному согласию.

В этой связи, для личного спокойствия проект договора долевого участия лучше всего согласовать со своим юристом, разбирающимся в этой сфере. Это касается как дольщиков, так и застройщиков, у которых в штате нет юристов.

Застройщикам вообще целесообразно разработать типовые договоры как для заключения с дольщиками, так и для работы с подрядчиками. Используя в договоре штрафные механизмы, можно существенно сократить сроки выполнения работ и контролировать фактический объем выполняемых подрядных работ.

Можно ли дольщику распоряжаться правами на еще не построенное имущество и какие гарантии получения недвижимости после окончания строительства?

Дольщик, полностью оплативший стоимость договора долевого участия, может уступить свои права на строящиеся недвижимое имущество. Это можно сделать по договору цессии (договор уступки права требования). Договор цессии также подлежит обязательной государственной регистрации. После заключения этой сделки и ее оплаты, к новому лицу переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. При этом нужно иметь ввиду, что первоначальный договор долевого участия  должен быть оплачен только деньгами, а не работами или услугами. На это всегда нужно обращать внимание.

После того, как комплекс недвижимости построен и введен в эксплуатацию, необходимо, что бы дольщик принял свой объект недвижимости и зарегистрировал его заключении, чем выше вероятность получить то, зачем его заключал. Принцип "подальше положишь – поближе возьмешь" является актуальным и на сегодняшний день.

Директор Юридического бюро "Аргументъ"
член Общественной палаты МО "Город Саратов"
председатель Бюро по защите прав предпринимателей
Саратовского регионального отделения ОПОРА РОССИИ
Андрей Ларин