Ипотека наоборот

Саратовским пенсионерам предложат новый способ добровольно избавиться от своих квартир

Если раньше на квартиры одиноких стариков зарились мошенники и «черные» риэлторы, то теперь недвижимость попала в поле интересов политиков.

Предложенная российскими властями программа обратной ипотеки, которая в этом году должна стартовать в Саратовской области, предлагает пожилым людям дополнительные денежные выплаты к пенсии вплоть до самой смерти. Но с маленькой оговоркой: за это пенсионерам придется завещать свою квартиру государству.

Заложить последний кирпич

Последний шанс не протянуть ноги, выйдя на пенсию, у россиян все-таки будет. Но вместо обещанного повышения пенсий власти предложили пожилым людям самостоятельно заработать денежную прибавку. Для этого нужно не так уж и много: заложить собственное жилье в обмен на ежемесячные доплаты к пенсии. Выражаясь научным языком, обратная ипотека — это «монетизация» своего жилья, когда имеющиеся у пенсионера квадратные метры «конвертируются» в рубли. И эти рубли старики проживают до самой смерти, а потом квартира уходит государственной или частной структуре — в зависимости от того, кто выдавал кредит.

Инициатором нововведения стал Объединенный народный фронт, а проект, реализация которого позволит кредитовать пожилых людей под залог имеющегося у них жилья, разработала государственная структура — федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования.

По мнению разработчиков, потребность в подобной услуге назрела в обществе давно. Мол, родственники не ухаживают за стариками, не помогают материально, а на жилье все равно претендуют. Так почему бы государству не взять на себя функцию «помощников» вместо детей и внуков?

Действительно, на первый взгляд, идея довольно проста. Пенсионер оформляет кредит в банке под залог своей квартиры, после чего денежная сумма перечисляется равными долями в течение всего срока кредитования, предполагается, что он составит 10 лет. Или выдается сразу вся сумма (этот вариант также сейчас рассматривается). Максимальный размер кредита будет рассчитываться индивидуально в зависимости от возраста заемщика, стоимости жилья и выплачиваться в течение всего срока. После смерти пожилого человека кредитное учреждение предложит погасить долг родственникам, если же такой возможности у них нет, жилье  продается, а оставшаяся от продажи часть денег переводится наследникам.

Сколько же денег сможет получить пенсионер, «проедающий» свою квартиру? Как подсчитало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас занимается внедрением обратной ипотеки, при средней стоимости однокомнатной квартиры в России в 1,8 млн рублей человек сможет получать прибавку в размере полутора пенсий, то есть где-то 10-13 тысяч рублей в месяц. В Саратове при средней стоимости однокомнатной квартиры в 1,3 млн рублей материальная помощь окажется чуть меньше — в районе 10 тысяч. Но при средней пенсии в восемь тысяч рублей и эта прибавка окажется не лишней.

К слову, самые большие выплаты ожидают столичных пенсионеров. В Москве стоимость «однушки» составляет около 6 млн рублей, а значит, ежемесячная выплата составит порядка 30-35 тысяч рублей.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Вадим ЗУБОВ, юрист фирмы «Зубов и партнеры»:
— Фактически это замена известной в России пожизненной ренты, когда пожилой человек наследует или продает свое жилье посторонним людям, а те обязуются пожизненно содержать его. При обратной ипотеке жилье остается у получателя содержания, и кредитная организация обращает на нее взыскание лишь после его смерти.

Но в любом случае ставка делается на то, что заемщик умрет до истечения срока действия договора. И если при страховании жизни страховая компания заинтересована в том, чтобы их подопечный жил как можно дольше и с ним ничего не случилось, то здесь все наоборот: «Умри скорее!» — ибо лишь в этом случае возможен оборот денежной массы. Интерес кредитной организации в том, чтобы пожилой человек прожил как можно меньше, иначе какой во всем этом смысл? Мне кажется, что подобная схема аморальна, к тому же сопровождается серьезными рисками. Престарелые люди могут стать жертвами нечестных на руку кредиторов.

Несмотря на то что в АРИЖК заверяют: банки, которые войдут в программу обратной ипотеки, будут проверяться на безупречность репутации, эксперты-юристы опасаются, что с массовым внедрением механизма на рынке появятся недобросовестные «черные» банкиры, которые придут на смену «черным» риэлторам. Ведь воспользоваться  финансовой безграмотностью пенсионеров довольно несложно.

Жилищный неликвид

Но несмотря на все нюансы, пилотная программа обратной ипотеки уже внедряется в российских регионах. В Красноярском крае она будет запущена в начале марта, в Санкт-Петербурге — летом. Как сообщили в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, в этом году обратная ипотека начнет работать в городах с численностью населения от 500 тысяч, в том числе и в Саратове.

Тем не менее стать участником программы сможет далеко не каждый одинокий пенсионер. В АРИЖК не скрывают, что обратная ипотека становится актуальной только в том случае, если владелец жилья «в возрасте». Сначала предполагалось, что войти в программу можно будет с 68 лет, сейчас разработчики раздумывают о повышении возраста — до 70. Но в любом случае, если учесть тот факт, что средняя продолжительность жизни у российских мужчин составляет 60 лет, а у женщин — 72 года, то программа вообще теряет всякий смысл и становится похожа не на выгодную для стариков сделку, а на посмертный подарок государству.

По данным Пенсионного фонда по Саратовской области, в губернии проживает более 720 тысяч пенсионеров, из них тех, кому 68 лет и старше, чуть более 25% (296 тысяч человек). То есть получается, что каждый из них при наличии недвижимости и желания может поменять свою квартиру на ежемесячное «пособие»? Не совсем так.

Главным условием участия в программе является наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет своего качества как минимум в течение десяти лет. По словам саратовских риэлторов, ликвидность на рынке недвижимости в ближайшие 10-15 лет сохранят многоэтажные дома так называемой «90-й» и «85-й» серии, панельные и кирпичные. А также новостройки.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Сергей СМИРНОВ, начальник юридического отдела риэлторского агентства «Алмаз-А»:
— Большинство саратовских пенсионеров проживают в так называемых «хрущевках», которые получили еще при советской власти, или в домах сталинской постройки. В «хрущевках» в ближайшее десятилетие смогут сохранить ликвидность только однокомнатные квартиры, на которые всегда имеется повышенный спрос. Что же касается «сталинок», то они в последние годы сильно утратили популярность. Капитальный ремонт старого дома — мероприятие не из дешевых, да и квартиры в новостройках почти сравнялись в цене со «сталинками».

Более того, сегодня АРИЖК планирует ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. То есть пожилые люди должны вовремя и на собственные средства провести ремонт, если он потребуется, дабы жилье не утратило ликвидности. Кроме того, пенсионер обязан постоянно проживать в своей квартире (никаких квартирантов) и у него не должно быть долгов. Кстати, чиновники обещают, что если престарелый гражданин проживет дольше срока, указанного в договоре, его не выселят на улицу.

Осторожно, бабушка!

Сами финансовые структуры пока находятся в раздумьях по поводу обратной ипотеки и вставать в очередь за жильем пенсионеров не торопятся. В саратовских филиалах банков от комментариев отказываются, указывая, что программа пока еще не пришла в губернию, хотя предложения уже рассматриваются.

Эксперты же говорят, что обратная ипотека не особенно интересна банкам и, не исключено, что главным кредитором стариков останется государственная АРИЖК. Ведь выдавая ежемесячные платежи, банк не получает дохода, а сама сумма кредита вместе с процентами вернется только через 10 лет. Похожие кредиты — с погашением займа и процентов в конце срока и сейчас не слишком распространены в банковской сфере. Также финансовым структурам не нужны проблемы в виде разбирательств с наследниками, которые рассчитывали на получение недвижимости от родственника. Ведь именно наследники являются в данном случае пострадавшей стороной.

Как сообщают в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, обратная ипотека запускается не только с целью дополнительной материальной поддержки пенсионеров, но и для того, чтобы обратить внимание родственников на проблемы пожилых людей. Зарубежная практика (с которой и была срисована данная программа) показывает, что в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию стариков. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать обратную ипотеку и сами начинают помогать им финансово.

Но есть опасение, что в России все пойдет совершенно не по тем рельсам: узнав, что престарелый родственник фактически продал квартиру государству, вместо того чтобы завещать ее семье, внуки и правнуки совсем перестанут его навещать, а если и будут приходить — то только за деньгами.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Алексей КИСЕЛЁВ, председатель комиссии по защите прав и интересов ветеранов и инвалидов Общественной палаты Саратовской области:
— Думаю, что у нас программа обратной ипотеки не станет массовой. Во-первых, пожилые люди никому не верят, а к государственным инициативам вообще относятся с настороженностью, а во-вторых, жилье — это фактически последнее, что у них осталось. Кроме того, многие понимают, что отношение родственников к такого рода сделкам будет, мягко говоря, неоднозначным. Отдав квартиру кредитной организации, пенсионеры фактически лишатся родственников, за ними некому будет ухаживать. Конечно, на «квартирные» деньги можно нанять социального работника, который будет ухаживать, но заботу родных людей этим не заменишь.

Учитывая «подводные камни» обратной ипотеки, становится непонятно, на что рассчитывали разработчики данной программы. Попытки преподать обратную ипотеку как социальный проект не выдерживает никакой критики, поскольку получается, что вместо помощи у малоимущих стариков с копеечными пенсиями забирают последнее — недвижимость. Старики будут вынуждены «проедать» свои квартиры, поскольку иного выбора государство им не оставило.

Ирина Лихоман